Le statut de loueur en meublé non professionnel reste l’un des cadres fiscaux les plus utilisés par les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif en France. Avec la loi de finances pour 2025, une modification de taille est venue changer l’équation : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Cette mesure oblige à reconsidérer la rentabilité réelle du LMNP sur l’ensemble du cycle de détention d’un bien.
Amortissement LMNP et plus-value à la revente : le calcul a changé en 2025
Avant la réforme, le mécanisme central du régime réel en LMNP reposait sur un double avantage. D’un côté, l’amortissement du bien et du mobilier permettait de réduire, voire d’annuler, le résultat imposable chaque année. De l’autre, lors de la revente, la plus-value était calculée selon le régime des particuliers, sans tenir compte de ces amortissements déduits.
Ce décalage constituait un levier fiscal majeur. Un investisseur pouvait amortir la valeur du logement pendant des années, payer peu ou pas d’impôt sur ses loyers, puis revendre en bénéficiant d’abattements pour durée de détention calculés sur le prix d’achat initial.
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a mis fin à cette asymétrie. Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession. Le prix d’acquisition retenu pour déterminer la plus-value est minoré du montant des amortissements pratiqués. La conséquence directe : une plus-value taxable plus élevée au moment de la vente.
Régime réel LMNP en 2026 : un report d’impôt plus qu’une suppression
Le régime réel n’a pas été supprimé. L’amortissement reste déductible des revenus locatifs pendant toute la phase de détention, et les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurance) continuent de venir en déduction du résultat BIC.
Un investisseur peut donc toujours afficher un résultat fiscal nul ou quasi nul sur ses loyers pendant plusieurs années. L’absence d’imposition sur les loyers reste effective tant que l’amortissement absorbe le résultat.
En revanche, l’avantage global sur la durée de vie de l’investissement n’est plus le même. Ce qui était perçu comme une économie d’impôt définitive s’apparente davantage à un report : l’impôt non payé pendant la détention se retrouve, en partie, dans la facture fiscale au moment de la revente. Les analyses fiscales publiées en 2026 convergent sur ce point.
Quand le LMNP au régime réel reste pertinent
Le report d’impôt conserve un intérêt dans plusieurs configurations :
- Détention longue (au-delà de la durée ouvrant droit aux abattements pour durée de détention sur la plus-value), qui réduit mécaniquement l’assiette taxable malgré la réintégration des amortissements.
- Investissement dans un bien dont la valeur progresse peu, limitant la plus-value brute et donc l’impact de la réintégration.
- Transmission du bien plutôt que revente, puisque la donation ou la succession obéit à des règles distinctes du calcul de plus-value.
À l’inverse, pour un investisseur qui envisage une revente à moyen terme dans un marché haussier, le surcoût fiscal à la cession peut absorber une part significative des économies réalisées pendant la détention.
Micro-BIC pour la location meublée : abattements et plafonds après 2025
Le régime micro-BIC reste une alternative pour les investisseurs dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas le plafond en vigueur. Ce régime applique un abattement forfaitaire sur les revenus, dispensant le propriétaire de toute comptabilité détaillée.
La loi de finances pour 2025 a modifié les abattements et plafonds applicables au micro-BIC pour la location meublée. Les conditions d’accès au micro-BIC dépendent désormais du type de location (meublé de tourisme classé, non classé, ou location longue durée), avec des taux d’abattement et des seuils de recettes différenciés.
Le micro-BIC n’offre pas le levier de l’amortissement. Il convient aux profils qui privilégient la simplicité de gestion et dont les charges réelles restent inférieures au montant de l’abattement forfaitaire. Pour un bien générant peu de charges déductibles (logement récent sans travaux, pas d’emprunt en cours), ce régime peut s’avérer plus favorable que le réel après prise en compte du nouveau calcul de plus-value.
LMNP et fiscalité de la revente : simuler avant d’investir
La question centrale pour un investisseur en 2026 n’est plus seulement « combien vais-je économiser chaque année sur mes loyers ? », mais quel sera le solde fiscal net sur toute la durée de détention, revente incluse.
Trois variables déterminent ce solde :
- Le montant cumulé des amortissements déduits pendant la détention, qui viendra majorer la plus-value imposable.
- La durée de détention, qui conditionne les abattements pour durée de détention applicables à la plus-value des particuliers.
- L’évolution du prix du bien entre l’achat et la revente, qui détermine la plus-value brute.
Sans simulation intégrant ces trois paramètres, il est difficile de comparer objectivement le LMNP au régime réel avec d’autres options (location nue au régime foncier, micro-BIC, ou même investissement hors immobilier). Le régime réel LMNP reste avantageux, mais sous conditions de durée et de stratégie de sortie.
Le statut LMNP n’a pas perdu son intérêt fiscal en 2026. Le régime réel continue de permettre une imposition très faible sur les revenus locatifs pendant la phase de détention. La réforme de 2025 a toutefois transformé la nature de cet avantage : il ne s’agit plus d’une économie sèche mais d’un différé d’imposition dont le coût final dépend du scénario de sortie.
Avant tout investissement en location meublée, la projection du bilan fiscal global, de l’achat jusqu’à la cession, est devenue une étape indispensable.